غالبًا ما يقتصر أصحاب العقارات على استخدام عقود إيجار “جاهزة” من الإنترنت أو من محامي سابق أو من مالك عقار مؤجر، ويقللون من أهمية إعداد عقد إيجار مفصل وواضح على الرغم من أن هذه العلاقة القانونية قد تكون معقدة مثل بيع العقار أو أكثر في بعض الأحيان.
عقد الإيجار هو صفقة مستمرة قد تحدث خلالها العديد من السيناريوهات، مثل الحوادث التأمينية (مثل الحرائق، الفيضانات، الأضرار المتعلقة بحمامات السباحة في المنازل الخاصة، الأضرار المادية والجسدية للمستأجر، والأضرار لأطراف ثالثة)، والنزاعات المباشرة بين المالك والمستأجر حول مواضيع مختلفة (مثل الإصلاحات، المدفوعات الجارية، وغيرها)، وانتهاءً بعلاقات الإيجار وإعادة العقار بطرق مختلفة وغير تقليدية (مثل إخطار المستأجر ببديل دون موافقة المالك).
في السطور التالية، سنستعرض أهمية إعداد عقد إيجار شامل، والمخاطر الناتجة عن ترك بعض الأحكام “صامتة”، وطرق العمل الموصى بها لضمان الوضوح لجميع الأطراف المعنية.
إذا كان هناك شك – لا يوجد شك على عكس العديد من البلدان، اختار المشرع الإسرائيلي عدم التدخل بشكل موسع في العلاقات بين المؤجر والمستأجر. المصدر القانوني الرئيسي في هذا السياق هو قانون الإيجار والإعارة لعام 1971 (قانون الإيجار).
وفقًا للمادة 3 من القانون: “تفاصيل عقد الإيجار التي لم يتم تحديدها بين الأطراف ستكون وفقًا للعادات التي يعتبرها الأطراف مقبولة في المعاملات السابقة بينهم، وإذا لم يكن هناك عادات، فستكون وفقًا للعادات التي يعتبرها الأطراف المعقولون مطبقة في المعاملات من هذا النوع.” وبذلك، فإن غياب تفصيل في العقد يشكل فتحًا للتدخل القضائي في حالة النزاع.
ما الذي يجب فعله إذا كان هناك تردد؟ ببساطة، يجب تحديد التفاصيل في العقد بشكل واضح. على سبيل المثال، في حالة المنزل الخاص مع حديقة، يُستحسن تحديد في العقد أن العناية بالحديقة ستكون بواسطة بستاني بتواتر متفق عليه.
دع المستأجر يخرج في منتصف العقد – ولكن وفقًا لشروطك في بعض الأحيان يعتقد الأطراف أنه إذا لم يتم ذكر ذلك بشكل صريح في العقد، فلا حق للمستأجر في إنهاء الإيجار خلال مدة العقد أو إدخال مستأجر بديل.
في الواقع، هذا غير صحيح. تنص المادة 22 من القانون على أن المستأجر لا يمكنه نقل حق الإيجار إلى شخص آخر دون موافقة المالك، ولكن إذا رفض المالك ذلك لأسباب غير معقولة أو وضع شروط غير معقولة للموافقة، يمكن للمستأجر نقل الحق دون موافقة المالك.
علاوة على ذلك، حتى إذا تم تحديد ذلك صراحة في العقد، وفقًا للمادة 22(أ)(2) من القانون، يمكن للمحكمة السماح بنقل الإيجار إلى شخص آخر رغم ما تم ذكره في العقد. لذلك، من الأفضل تحديد مسبقًا كيفية السماح بالخروج بترتيب (إشعار مسبق بعدد معين من الأيام، بشروط لا تقل عن شروط العقد، وما إلى ذلك).
كن حذرًا وتأكد من التأمين العقارات، وخاصة في الفئة الفاخرة، تمثل مبلغًا كبيرًا من المال. العقار، أنظمته، محتوياته، المستأجر الذي يسكن فيه، وأطراف ثالثة متنوعة، كل هؤلاء وغيرهم يمكن أن يتعرضوا لأضرار ويتطلبوا دفع مبالغ كبيرة.
لا تتنازل ولا تبخل في الحصول على تأمين شامل من نوع “جميع المخاطر” للعقار، محتوياته، ولأطراف ثالثة. تأكد من أن المبالغ في الوثيقة تتوافق مع الواقع ولا تستهين بذلك. في حال حدوث أي طارئ (لا قدر الله) – سيحفظ لك التأمين الجيد مبالغ ضخمة. كما يُستحسن التأكد من أن المستأجر قد حصل على تأمين لمحتوياته وتأمين ضد أطراف ثالثة، وطلب إضافة بند التنازل عن حق الرجوع على المالك.
الضمانات أو لا شيء في عام 2017 تم تعديل القانون لأول مرة منذ عام 1971. أحد التعديلات التي تم إجراؤها على عقارات السكن هي تحديد مبلغ الضمان الذي يتطلب من المستأجر دفعه (مثل الضمان البنكي) ليكون بحد أقصى ثلاثة أضعاف الإيجار الشهري (المادة 25ي(ب)(2)).
على الرغم من أنه يمكن طلب أكثر من ذلك، إلا أن التنفيذ في حالة ضمان يتجاوز أحكام القانون لن يكون مقبولًا في المحكمة، وستكون مجبرًا على إعادة الأموال التي تم حجزها من الضمان المبالغ فيه. ومع ذلك، يُسمح (ويفضل) أن يتم إضافة أنواع أخرى من الضمانات بجانب الضمان المالي، حسب نوع المستأجر وخصائصه التي يحددها المحامي في فحص الاستحقاق قبل توقيع العقد.
في الختام – من الأفضل إعداد عقد احترافي لقد استعرضنا في هذه المقالة بعض النقاط التي يجب الانتباه إليها عند إعداد عقد إيجار وقدمنا طرق عمل شائعة. لا يمكننا تغطية جميع المواضيع والملاحظات التي يجب مراعاتها عند صياغة عقد إيجار، خاصة عندما يتعلق الأمر بالعقارات الفاخرة أو ذات الخصائص الخاصة. الاستعانة بمحامٍ متخصص في هذا المجال ستضمن لك راحة البال، وستوفر إجابة مفصلة للعقار الخاص بك بكل خصائصه الفريدة، وستوفر لك في المستقبل مبالغ مالية وكثير من المتاعب لكل من المالك والمستأجر.
